Especialistas apontam falta de gestão eficiente e pressão do mercado como causas para descaracterização de bairros históricos

• Por Coletivo Spotlight*

A transformação urbana acelerada de Campinas vem trazendo à tona um dilema que se repete em cidades de médio e grande porte pelo Brasil: como equilibrar o avanço do setor imobiliário com a preservação do patrimônio histórico?

A metrópole foi uma das primeiras a criar o próprio Conselho de Patrimônio Histórico com uma lei em 1987 e regulamentado no ano seguinte. No entanto, apesar de reunir 765 bens tombados e outros 600 processos de estudo, o tombamento não é suficiente para garantir a preservação.

Apenas nos últimos 11 anos, entre 2015 e 2025, um levantamento realizado com base no registro do IPTU de Campinas mostra que a cidade teve um acréscimo de 45 mil novos apartamentos e 12 mil casas. Qual o impacto deste crescimento no patrimônio? “Tem vários prédios sendo demolidos. Demolidos assim, eles são deteriorados com o tempo por falta de preservação”, comenta Jucinaide, campineira e que possui uma barraquinha na Feira Hippie do Bairro Cambuí há 15 anos.

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Para entender o panorama do impacto da valorização imobiliária sobre o tecido histórico-cultural da cidade conversamos com João Verde, arquiteto e conselheiro do Condepacc, e Fernando Shigueo Nakandakare, também arquiteto e estudioso da dinâmica urbana.

Cidade abandonada
A situação dos bens tombados e áreas históricas de Campinas é, para João Verde, “extremamente precária”. Segundo ele, não há apoio suficiente para que proprietários consigam realizar reformas ou restauros que lhes permitam reocupar os imóveis antigos, o que leva ao abandono e à deterioração.

Verde reconhece a presença do mercado imobiliário sobre áreas centrais e bairros nobres no Centro expandido como Cambuí, Nova Campinas e Taquaral, onde antigos casarões e terrenos amplos tornam-se alvos para novos empreendimentos. Explica que as construtoras e os empreendedores procuram espaços onde haja demanda por habitações e empreendimentos e buscam imóveis que possam ser comprados e locais onde possam construir novos edifícios. “O mercado imobiliário é como qualquer outro, busca locais para empreender onde haja retorno. O que falta é projeto e planejamento urbano para conciliar essa expansão com a preservação”, diz.

Verde não concorda com o uso do termo especulação para explicar o fenômeno de expansão imobiliária no centro. Já Fernando Shigueo Nakandakare, não nega, mas os desenvolve, para ele, a especulação, consiste em deixar imóveis desocupados aguardando valorização sem se preocupar com a depreciação da cidade de forma a impedir o local de cumprir sua função social.

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No entanto, afirma que é preciso deixar claro que a especulação e o mercado não são sinônimos. O primeiro pode ser utilizado pelo segundo como estratégia de depreciação para futura valorização, mas que ganha espaço na ausência de ações eficazes de reconhecimento de patrimônios em uma dinâmica sustentável na cidade.

“Quando tratamos edifícios apenas como mercadoria, deixamos à mercê do mercado que busca apenas lucro”, alerta.

A demolição e a requalificação
Um caso simbólico dessa disputa em Campinas foi a antiga fábrica de chapéus, próxima ao Mercado Municipal. O local, segundo Nakandakare, tinha potencial para se tornar um centro cultural ou espaço multiuso, mas acabou sendo vendido para uma construtora que vai preservar apenas a fachada e erguer uma torre habitacional.

“Poderíamos ter tido algo como o Sesc Pompeia em São Paulo, mas não foi o caso”, lamenta.

Verde, por sua vez, cita experiências onde a pressão imobiliária resultou em requalificação, como no antigo sanatório Santa Isabel, hoje transformado no complexo Pátio Abolição. Ele defende a verticalização das áreas centrais como caminho para evitar o espraiamento urbano e promover o adensamento populacional com acesso à infraestrutura.

“Os novos empreendimentos podem ajudar a requalificar o patrimônio, ocupando imóveis abandonados e estimulando comércio e serviços no entorno”, afirma.

Outro exemplo de requalificação de patrimônio histórico citado por Verde é o edifício onde atualmente funciona a ESAMC que era um edifício fundado em 1909 como um colégio apenas para mulheres que teve a fachada mantida, mas “praticamente quase todo demolido na sua parte interna e parte traseira. Foi feito outro empreendimento com o hotel, salas comerciais e o espaço da universidade”.

“Claro, não há mais espaço para ter aquela escola feminina, a escola de freiras naquele lugar, mas há espaço para ter uma universidade funcionando lá com diversos cursos. Então, a cidade vai se reinventando. Há necessidade da cidade se reinventar”, diz.

Plano de gestão deficiente
Ambos os arquitetos concordam que Campinas sofre com a ausência de um plano de gestão do patrimônio que articule de forma eficiente o poder público, sociedade civil e mercado. Enquanto Verde critica a falta de um planejamento urbano consistente, Nakandakare defende a criação de um corpo técnico capacitado para construir soluções que não repitam o ciclo de abandono e descaracterização.

“Hoje, para muitos, patrimônio é sinônimo de prédio abandonado. Proteger é ocupar, dar função, memória. Não demolir não é preservar”, fala Nakandakare.

O arquiteto defende que o poder público precisa de instrumentos mais eficazes para gerir o patrimônio, integrando-o de forma sustentável à dinâmica social e econômica. “Proteger sem qualificar é adiar: se o mercado não demolir, o tempo o faz”, diz.

Em complemento, João Verde conta que em Campinas existe uma lei de tombamento, mas não de preservação. “Tombar não significa preservar e a preservação é muito cara”.

Ele explica que os mecanismos existentes na metrópole não são suficientes. Há, por exemplo, a isenção de IPTU para imóveis tombados, mas ela só se aplica se o proprietário está realizando um restauro ou reforma no local naquele ano. “Eu acho que é necessário que as pessoas tenham isenção de IPTU nesses imóveis tombados se o imóvel estiver sendo bem mantido, não adianta dar isenção para o imóvel que tá largado e abandonado”.

Outra ferramenta que considera importante é a Lei do Potencial Construtivo, ela só se aplica a imóveis tombados e tem potencial para trazer benefícios a médio e longo prazo. O arquiteto explica que ela abre a possibilidade do proprietário de um imóvel tombado vender o “potencial construtivo” a uma incorporadora que, ao comprar, “ganha” a capacidade de construir mais do que a metragem originalmente permitida no terreno.

Nakandakare explica que o valor do imóvel está conectado ao potencial construtivo que se estabelece para determinadas regiões junto ao plano diretor. Quanto maior o potencial construtivo de uma região com infraestrutura e boa localização, maior será a pressão sob os patrimônios existentes nessa localidade.

Desta forma, o dinheiro obtido com a venda só pode ser utilizado para a manutenção do imóvel que teve o potencial comercializado. E assim, Verde comenta que muitos imóveis abandonados passaram a ganhar projetos de restauro e requalificação. “O dinheiro tá vindo do que vocês chamam de especulação imobiliária. Eles, claro, tão ganhando quando vão pegar essas áreas construídas e aumentar seus prédios, sim, mas isso está gerando dinheiro, está movimentando o mercado. Inclusive criando o mercado para profissionais restauradores, especialistas em pintura, especialistas em taipa, em trabalhar com técnicas construtivas antigas”.

Ainda assim, aponta um problema na legislação, ao só pode ser vendido uma vez a ação de manutenção e restauro que é constante acaba ficando deficitária com o tempo. Assim, sugere que “a cada 10 anos ou 12 anos as pessoas possam vender esse potencial novamente”.

Incômodo e a perda da memória
A situação dos patrimônios e da própria cidade é um incômodo para os moradores de Campinas apesar de entenderem que invariavelmente o tempo vai promover mudanças na paisagem urbana. Cláudia, arquiteta e proprietária de uma barraquinha na Feira Hippie há 35 anos, fala sobre o apagamento da memória que a cidade vem sofrendo, este provocado pelo
abandono e a substituição de casas históricas por enormes edifícios.

Além disso, ressalta que o bairro do Cambuí deve ser preservado antes que seja completamente descaracterizado. “Tem uma casa de esquina aqui embaixo, tombada, mas tá ruindo. Então, eu acho que Campinas está esquecendo da memória.”, se referindo a uma casa tombada pelo Conselho de Patrimônio de Campinas na rua Antônio Cesarino que é de taipa e foi construída no fim do século XIX, mas que não recebe manutenção e precisa de restauro.

Já Júlio César, que mora na região dos estádios, direciona as críticas à gestão municipal atual. Ele considera que a prefeitura não promove investimentos suficientes para a cultura, sendo a preservação do patrimônio um dos elementos. “Eu acho que ainda é uma cidade muito carente pelo tamanho que tem, pelo tamanho da população, eu acho que ainda é uma cidade muito carente de atividades de cultura. A parte histórica é muito mal preservada, mal explorada. E também tem a questão dos prédios tombados que não deveriam ser derrubados. Eu acho que tem outras regiões da cidade que podem ser melhor aproveitados para erguer prédios e construir novos bairros”.

Maurício, dono de uma barraquinha de discos na Feira Hippie e morador do Cambuí desde o nascimento, também é bastante crítico à prefeitura. Ele afirma uma falta de fiscalização e um Plano Diretor coerente com a cidade, pois vê no bairro cada vez mais edifícios sendo construídos no lugar de antigas casas e “sufocando” o espaço.

“No Cambuí você vê que cada vez você está ficando mais apertado. Porque você tem o seu prédio, aí do lado lado tem outro prédio, atrás tem outro prédio (…) tinha casas bacanas, sendo demolidas e construindo o prédio. Eu sou contra, tá?” E lembra de casos como um antigo palacete localizado na Avenida Júlio de Mesquita que em apenas um fim de semana foi destruído e o terreno limpo para logo depois ter um edifício de hotel no local.

“Você passou que domingo à tarde, 6h da tarde, tava demolido um lugar histórico para construir um um flat ali, eu acho que um hotel. Eu acho que isso foi escandaloso”.

Situação que Jucinaide ressalta, ela diz acompanhar a demolição de muitos prédios em Campinas e não concorda com a destruição que vem ocorrendo. Para ela, isso descaracteriza a cidade e faz com que perca a identidade. Ela acredita que é um papel da prefeitura assumir a responsabilidade para evitar que isso ocorra.

E ressalta que muitas construções de Campinas nem precisam ser efetivamente demolidas, são apenas abandonadas e a falta de manutenção provoca a deterioração. “Não precisa nem demolir, porque ele vai destruindo com o próprio tempo mesmo”. “As pessoas vão para fora ver os prédios antigos, históricos, né? Sendo que aqui eles não mantêm, né? Então eu acho uma judiação isso. Eu acho que teria que preservar sim. Porque assim como o pessoal vai para fora para conhecer os prédios históricos e tudo, por que não preservar aqui também?”.

O que diz a Prefeitura?
A Prefeitura de Campinas, por meio da assessoria de imprensa, respondeu aos questionamentos encaminhados pela reportagem. A Gazeta reproduz, na íntegra, as
respostas da Administração Dário Saadi (veja abaixo).

Especialistas e moradores de Campinas apontam o abandono de imóveis históricos tombados que pertencem ao município. Qual é a posição da Prefeitura?
A Prefeitura de Campinas tem se empenhado para preservar os imóveis históricos tombados que estão sob sua responsabilidade. Entre as ações estão convênios com o governo federal, por meio do Iphan, para repasse de recursos; uso de verbas de Termos de Ajustamento de Conduta (TAC-EIV); além de recursos obtidos por editais, como o ProAC, e emendas parlamentares, todos voltados à recuperação e manutenção do patrimônio cultural.

Como o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo de Campinas consideram as áreas com patrimônio histórico e os riscos de descaracterização dessas regiões?
O Plano Diretor prevê em diversos artigos a necessidade de garantir e estimular a preservação e valorização do patrimônio histórico, cultural, natural e paisagístico. Há no artigo 23 a indicação de três áreas do município como polos estratégicos de desenvolvimento, sendo a área central uma delas. Neste caso uma das premissas fundamentais para este polo é “V – desenvolvimento de programa de preservação do patrimônio edificado, valorizando as referências históricas e estimulando a visitação, o turismo e a economia criativa”. Também no instrumento Transferência do Direito de Construir temos o § 1º que estabelece que para os casos de imóveis considerados de interesse histórico, social ou cultural, ficam mantidas as disposições da Lei Complementar nº 28, de 3 de setembro de 2009. Há ainda o instrumento Zonas Especiais de Preservação Cultural – ZEPECs, que visa identificar e fortalecer tanto as porções do território destinadas à preservação, valorização e salvaguarda dos bens e
atividades culturais, quanto os espaços e estruturas que dão suporte a esses bens e ao
patrimônio imaterial.

A prefeitura tem conhecimento da situação da casa tombada na rua Antônio Cesarino, mencionada na matéria? Há ações previstas para restauro ou proteção?
Sim, a Prefeitura tem conhecimento da situação. Trata-se de um imóvel privado, tombado conforme o Processo de Tombamento nº 06/05 e a Resolução de Tombamento nº 96/10. Diante da ineficácia das medidas administrativas adotadas para obrigar o proprietário a cumprir seu dever constitucional de conservar o bem, o Município ajuizou uma Ação Civil Pública contra o responsável, buscando, por meio judicial, assegurar a proteção adequada do imóvel tombado.

Como o município fiscaliza demolições em áreas com potencial valor histórico ou em imóveis listados para tombamento?
O Município, por meio do Conselho de Defesa do Patrimônio Cultural de Campinas (Condepacc), é responsável pela tutela dos bens culturais tombados. Um dos instrumentos previstos na Constituição Federal de 1988 e na legislação infraconstitucional específica é a vigilância, conceito que se insere no exercício do poder de polícia da Administração Pública. Nesse contexto, tanto os conselheiros do Condepacc exercem a função de vigilância quanto a Administração Pública designa servidores em cargos específicos de fiscalização para essa finalidade. Desde a criação da Coordenadoria Departamental do Patrimônio Cultural (CDPC), órgão técnico de assessoramento do Condepacc, na década de 1990, não foram registradas demolições de bens tombados ou em processo de estudo para tombamento.

A Lei de Transferência de Potencial Construtivo está em vigor no município? Quantos imóveis já foram beneficiados por esse instrumento?
Sim, a Lei Complementar nº 28/2009, que regulamenta a Transferência do Direito de Construir no município de Campinas, está em vigor. Até o momento, 20 imóveis já foram beneficiados por esse instrumento.

Há possibilidade de revisar a lei para permitir a reutilização periódica do potencial construtivo por imóveis tombados?
Essa é uma demanda apresentada por proprietários e operadores do mercado, atualmente em análise pela equipe intersecretarial responsável pelo estudo de propostas de aprimoramento da legislação que regulamenta a aplicação da Transferência do Direito de Construir no município de Campinas.

Existem estudos para ampliar incentivos fiscais, como isenção de IPTU, aos imóveis que estejam conservados, mesmo fora de obras ativas?
Está em vigor desde 2022 a Lei Complementar 395 que trata dos incentivos urbanísticos e fiscais para reabilitação de edificações na Área Central de Campinas. Esta lei prevê incentivos urbanísticos e fiscais para reabilitação de edificações situadas no polígono prioritário de intervenção na Área Central de Campinas.

• Spotlight é um coletivo de jornalismo universitário formado por estudantes de diferentes semestres do curso de Jornalismo da Escola Superior de Administração, Marketing e Comunicação (ESAMC), em Campinas.

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